Ön Ödemeli Konut Satışı

Halk arasında "maketten satıs", "sat-yap" veya "insaata temelden girme" olarak tabir edilen ön ödemeli konut satışlarında, satılan konut çogu zaman ya insa edilmemistir ya da insaat halindedir. Tüketicinin henüz elde edemedigi konut için çoğu zaman kredi kullanıp ödemelere baslaması kendisi bakımından özel nitelikte ve ödemis oldugu bedeli koruyan bir düzenleme gerektirmektedir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 40-46 arasında hüküm altına alınan ve tüketiciyi korumaya yönelik bu düzenlemeler ön ödemeli konut satısı adlı bu eserde, değişen mevzuatta göz önünde bulundurularak, etraflıca incelenmeye çalışılmıştır.(ARKA KAPAKTAN)



İÇİNDEKİLER



GİRİŞ

Birinci Bölüm

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI KAVRAMI, KONUSU, TARAFLARI

§1. ÖN ÖDEME KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİM

I. Ön Ödeme Kavramı

II. Tarihi Gelişim

A. 4077 Sayılı eTKHK'na Göre Kampanyalı Konut Satışları

B. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Kampanyalı Konut Satışlarından (4077 Sayılı eTKHK md.7) Farkları

III. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Kanunda Düzenlenme İhtiyacı

§2. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞININ KONUSU

I. Genel Olarak Konut Kavramı

II. Taşınmaz Mülkiyetine Konu Olarak Konut

A. Taşınmaz Mülkiyetine Konu Olan Konutların Niteliği

B. Taşınmaz Mülkiyetine Konu Olan Konut Türleri

C. Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Arazi Üzerindeki Yapılar

III. Konutun Kullanım Amacı

§3. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞININ TARAFLARI

I. Genel Olarak

II. Tüketici

A. Kavram

B. Gerçek Kişi Tüketici

C. Tüzel Kişi Tüketici

III. Satıcı

A. Kavram

B. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesine Taraf Olan Satıcı



İkinci Bölüm

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE DİĞER SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI

§4. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN TANIMI

I. Genel Olarak

II. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tanımı

III. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı

§5. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

I. Genel Olarak

II. Tüketicinin Satılana İlişkin Satış Bedelini Önceden Ödemeyi Üstlenmiş Olması

III. Satış Konusunun Konut veya Tatil Amaçlı Bir Taşınmaz Olması

IV. Satıcının, Satış Bedelinin Tamamen veya Kısmen Ödenmesinden Sonra Taşınmazı Tüketiciye Devir ve Teslim Etmeyi Üstlenmiş Olması

§6. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

I. Borçlandırıcı İşlem Niteliği

II. Rızai Bir Sözleşme Olması

III. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması

IV. Ani Edimli Olması

V. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Tipi

A. Genel Olarak

B. İnşaası Bitmiş Bir Projeden Bağımsız Bölüm Veya Müstakil Bir Yapı Satışına İlişkin Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi

C. İnşa Edilecek Bir Projeden İleride Ortaya Çıkacak Bir Bağımsız Bölümün Satış Vaadine İlişkin Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi

D. Kat İrtifakının Devredilmesi Suretiyle Gelecekte Kat Mülkiyetine Çevrilebilir Bir Proje İnşa Etmeye Yönelik Akdedilen Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi

E. Satıcı ve Yüklenicinin Farklı Kişiler Olması

§7. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN DİĞER SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI

I. Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Farkları

II. Ön Ödemeli Taksitle Satış Sözleşmesinden Farkları

III. Taksitle Satış Sözleşmesinden Farkları

§8. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL

I. Genel Olarak

A. Sözleşmenin Taşınmaz Satışı Şeklinde Yapılması

II. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinde Şekle Aykırılığın Sonuçları

A. Şekle Aykırılığın Niteliği Hakkında Görüşler

B. Değerlendirme

C. Tüketiciye Tanınan Şekle Aykırılığı Öne Sürme Hakkının Sınırları

D. Şekil Şartına Aykırılığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Olarak Ortaya Çıkması

E. 4077 Sayılı Yasaya Göre Yapılan Sözleşmelerin Durumu

§9. ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ

I. Sözleşmenin Zorunlu İçeriği

II. Zorunlu Bir İçeriğin Bulunmamasının Sonuçları

III. Sözleşmede Yer Alan Haksız Şartlar

A. Genel Olarak Haksız Şart Kavramı

B. Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi Bakımından Değerlendirme

§10. SATIŞ BEDELİ

I. Genel Olarak

II. Satış Bedelinin Peşin Olarak Ödenmesi

III. Satış Bedelinin Kısım Kısım Ödenmesi



Üçüncü Bölüm

ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞI SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

§11. SATICININ YAPI RUHSATI ALMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

I. Genel Olarak

II. Yapı Ruhsatının Alınması

III. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yapılan Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesinin Geçerliliği Hakkında Öğretide İleri Sürülen Görüşler

IV. Değerlendirme

§12. SATICININ TEMİNAT SAĞLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

I. Genel Olarak

II. Teminat Türleri

A. Bina Tamamlama Sigortası

B. Banka Teminat Mektubu

C. Hakediş Sistemi

D. Bağlı Kredi İle Teminat

III. Teminat Şartının Yerine Getirilmemesinin Sözleşmeye Etkisi

§13. SATICININ TÜKETİCİYİ SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİLENDİRME YÜKÜMLÜLÜĞÜ

I. Genel Olarak

II. Ön Bilgilendirme Yükümlülüğünün Niteliği

III. Ön Bilgilendirme Formunun Verilme Zamanı, İçeriği ve Şekli

A. Formun Verilme Zamanı

B. İçeriği

C. Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğünde Şekil ve İspat

IV. Ön Bilgilendirme Formu Verilmemesinin Sözleşmeye Etkisi

§14. SATICININ KONUTU DEVİR VE TESLİM BORCU

I. Genel Olarak

II. Konutun Devir ve Teslim Süresi

A. Konutun Türüne Göre Devir ve Teslim

B. Satıcının Konutun Devir ve Tesliminde Temerrüde Düşmesi

§15. Satıcının AYIPLI MALDAN SORUMLULUĞU

I. Genel Olarak Ayıp Kavramı ve Türleri

A. Ayıp Kavramı

B. Türleri

C. Ayıbı Bildirim Süresinin Kalkması

II. Satıcının Ayıplı Maldan Sorumlu Tutulmasının Maddi Şartları

A. Satılanın Ayıplı Olması

B. Ayıbın Önemli Olup Olmaması

C. Hasarın Geçiş Anında Ayıbın Var Olması Gerekliliği

D. Tüketicinin Ayıbın Varlığını Bilmeden Hareket Etmesi

E. Satıcının Ayıptan Haberdar Olmasının Gerekmemesi

F. Satıcının Sorumluluğunu Kaldıran veya Kısıtlayan Kayıtlar

III. Tüketicinin Sahip Olduğu Seçimlik Haklar

§16. TÜKETİCİDEN PEŞİN ÖDEME VE TÜKETİCİYİ BORÇ ALTINA SOKAN BELGE ALMA YASAĞI

I. Tüketiciden Peşin Ödeme Alma Yasağı

II. Tüketiciyi Borç Altına Alan Belge Alma Yasağı

§17. Tüketicinin Satış Bedelini Ödeme Borcu

I. Genel Olarak

II. Tüketicinin Satış Bedelini Ödemede Temerrüde Düşmesi

III. Tüketicinin Erken İfad